Hoy Hablaremos de Paula Rodriguez, una mujer de 34 años que es propietaria de siete casas de alquiler, ¡que el año pasado recaudaron $125,000 en Ingreso bruto y $43,000 después de gastos!
En esta entrevista, aprenderás:
- Cómo se metió en la inversión inmobiliaria.
- Cómo pudo pagar tantas propiedades de alquiler.
- Lo que busca en una propiedad de alquiler.
- Los tipos de propiedad en los que invierte.
- Cuánto tiempo y dinero se necesita para invertir.
- Cómo gestiona los alquileres a distancia.
- Su peor inquilino.
- Los sacrificios que tuvo que hacer para que todo esto fuera posible.
¿Quién es Paula Rodriguez y que hace?
Hoy, soy una viajera frecuente del mundo y un nómada digital, que es financieramente independiente, lo que significa que mis inversiones generan suficiente dinero para brindarme una base sólida. Pero, ese es un desarrollo bastante reciente.
Me gradué de la universidad en 2005 y acepté un trabajo con un salario inicial de $21,000 por año. Cuando dejé ese trabajo en 2008, ganaba $31,000 por año. Eso es lo máximo que he ganado a través de un empleador de tiempo completo.
Pero, durante ese tiempo, estaba desarrollando mi actividad secundaria, trabajando como independiente para revistas y sitios web. Ahorré $ 25,000 y usé esto para viajar de mochilera por todo el mundo durante dos años, viviendo con un presupuesto de menos de $ 1,000 por mes.
Cuando regresé a los Estados Unidos en 2010, no quería volver a la fuerza laboral tradicional de 9 a 5. Decidí convertir mi trabajo independiente en un negocio de tiempo completo. Pasaron alrededor de 18 meses, aproximadamente, antes de que mi negocio independiente escalara al equivalente a un salario de seis cifras. (En otras palabras, disfruté mi primer mes de cinco cifras).
En lugar de gastar estos ingresos, decidí invertir. En ese momento, vivía en Atlanta y pagaba $ 200 por mes de alquiler, compartiendo una habitación con mi entonces novio, ahora esposo, quien también pagaba $ 200 por mes.
Los dos compartíamos una habitación dentro de un apartamento de tres habitaciones, por lo que había un total de cinco extraños de craigslist compartiendo este pequeño espacio. Conducía un automóvil de 15 años y comíamos comida vegetariana de Costco. Rara vez compraba ropa o algo elegante.
Mi esposo y yo logramos ahorrar $ 26,000, que hicimos como pago inicial para nuestra primera propiedad de alquiler. Nos mudamos, trayendo a nuestros compañeros de cuarto con nosotros. Esa propiedad de renta era un triplex, entonces entre la renta que recibíamos de nuestros compañeros de cuarto, más la renta de las otras dos unidades, vivíamos gratis, con cero gastos de vivienda.
Esto significaba que podíamos ahorrar el dinero que de otro modo habríamos estado pagando de nuestro bolsillo para el alquiler o la hipoteca.
Dentro de un año más, ahorramos $21,000 y compramos nuestra segunda propiedad de alquiler.
Avance rápido hasta hoy, y somos dueños de un total de siete unidades de alquiler, que el año pasado recaudaron $125,000 y generaron $43,000 después de gastos.
También dirijo un negocio en línea que genera seis cifras al año.
¿Cómo le hiciste para comprar tantas casas?
Describí esto en la pregunta anterior, pero vivíamos muy, muy, muy, muy económicamente. Vivíamos más barato de lo que la mayoría de la gente se sentiría cómoda.
También gané dinero a través del trabajo por cuenta propia y el espíritu empresarial, lo que significaba que podía aumentar mis ingresos en un grado mucho mayor de lo que podría si todavía fuera un empleado de tiempo completo, por capricho de un jefe para darme un aumento.
Cuando ganas seis cifras y paga $ 200 por mes en alquiler, metí a cinco extraños en un pequeño apartamento de tres habitaciones, puede ahorrar rápidamente.
¿Cuáles han sido algunas de sus estrategias financieras favoritas?
No diría que tengo ninguna forma de financiación favorita. No me gusta pedir préstamos y prefiero pagar las casas en efectivo si es posible. Esto requiere comprar casas que sean lo suficientemente baratas como para poder comprarlas directamente, lo que significa casas que cuestan $50,000 o menos. He podido hacer esto con dos de mis casas, y esa es mi forma favorita de financiamiento.
¿Cómo recomendaría encontrar buenas propiedades de alquiler que generen ingresos? ¿Qué buscas en un alquiler?
Esas son dos preguntas extremadamente grandes, así que permítanme dividirlas y abordarlas una a la vez.
En primer lugar, las propiedades que cotizan públicamente en la MLS, que son las propiedades que normalmente verá en Zillow, Redfin o Trulia, probablemente no serán aquellas en las que obtendrá las mejores ofertas como inversionista. Si desea rendimientos excepcionales, debe esforzarse más. Y, lo que eso significa es que no necesariamente vas a "encontrar" tratos, vas a estar creando tratos.
Por ejemplo, puede conducir por el vecindario y buscar propiedades con signos de mantenimiento diferido, como canaletas obstruidas y césped alto. Luego haga una búsqueda en los registros públicos para encontrar el nombre del propietario y comuníquese con él para ver si podría estar interesado en vender la propiedad tal como está. Esta es una forma en la que puede hacer una oferta sobre una propiedad que aún no está listada en el mercado.
Alternativamente, puede ejecutar una búsqueda de registros públicos para todos los propietarios ausentes o fuera del estado dentro de un código postal en particular y luego enviarles cartas preguntándoles si podrían estar interesados en vender.
O bien, puede trabajar con un mayorista profesional u otros inversionistas que hagan este trabajo preliminar, pagándoles una tarifa de búsqueda si son capaces de seguir los pasos, y luego traerle esas propiedades que no figuran en la lista.
Otra forma posible es especializarme exclusivamente y mirar ejecuciones hipotecarias y ventas cortas, que es lo que he hecho.
Muchos lectores dejan comentarios en mi sitio web que dicen: "Miré Zillow y no puedo encontrar ninguna oferta". ¡Pues claro que no! Si pasa una hora o dos mirando propiedades que cotizan en bolsa, ¿qué espera? Las ofertas no caerán en tu regazo. Hay que salir a buscarlos, y eso es lo que separa a los inversores de los espectadores.
Entonces, eso responde la primera mitad de la pregunta, que es "¿cómo encuentro ofertas?" Ahora, hablemos de la segunda mitad de la pregunta, que es “¿qué busco en un alquiler?”
En primer lugar, como criterio mínimo, la renta bruta mensual de un inmueble debe ser al menos el 1% del precio total de adquisición. Eso significa que por cada $ 100,000 de valor de la casa, la propiedad debe alquilarse por al menos $ 1,000.
Cuando digo "precio de adquisición", me refiero al precio de compra más las reparaciones iniciales necesarias para que esté listo para alquilar para el primer inquilino. De esa manera, si está comparando dos propiedades y una cuesta $100,000 y no necesita reparaciones para estar lista para el primer inquilino, y otra cuesta $70,000 y necesita $30,000 adicionales en reparaciones para dejarla lista para alquilar para el primer inquilino, puede hacer una comparación de manzanas con manzanas entre los dos.
Para ser claros, no compraría todas las propiedades que cumplan con la regla general del uno por ciento. Es simplemente una mirada de primer paso. Elimino propiedades que no cumplen con este requisito.
Si está leyendo esto y pensando, "nada en mi área cumple con la regla del uno por ciento", entonces invierta en otro lugar. Ve donde está el dinero. No hay ninguna razón por la que su propiedad de alquiler deba estar en su patio trasero.
Lo segundo que busco en una propiedad es una tasa de capitalización sólida. La tasa de capitalización es análoga al dividendo o flujo de ingresos de la propiedad. No es una expresión del rendimiento total, pero le indica qué tipo de dividendo recibirá en relación con el valor del activo. Por ejemplo, una tasa de capitalización del 6% significa que el pago de dividendos de la propiedad será del 6%. Si la propiedad también sigue el ritmo de la inflación, que históricamente ha sido del 3 %, entonces el rendimiento total no apalancado del dividendo más la apreciación equivaldría al 9 %.
El cálculo de la tasa de capitalización es un poco complicado, pero aquí hay una breve descripción: calcule los ingresos por alquiler de la propiedad al 100% de ocupación. Luego reste las vacantes. Luego agregue ingresos complementarios como tarifas por mascotas, tarifas de estacionamiento, tarifas de lavandería.
Una vez que haya llegado a ese número, reste los gastos operativos, como el mantenimiento, las reparaciones, la administración, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad.
No incluya la porción de capital e interés de su financiamiento dentro de esto, porque esos no son gastos operativos, son gastos de servicio de la deuda. Su objetivo es evaluar el activo en sí, no la solidez del acuerdo de financiación.
Una vez que haya restado los gastos generales operativos, le queda una cifra que se conoce como ingreso operativo neto. Esta cifra, relativa al valor del activo, le indicará su tasa de capitalización.
Hay más detalles en los que podría entrar, pero esa es una breve sinopsis de la ecuación.
¿En qué tipos de propiedades invierte (unifamiliares, apartamentos, comerciales, etc.) y por qué?
Me especializo en propiedades residenciales de alquiler, que incluyen viviendas unifamiliares, dúplex, tríplex y cuádruple. Cualquier cosa que tenga cinco o más unidades se considera comercial. Cualquier cosa con cuatro o menos unidades se considera residencial.
Comprar, financiar y asegurar propiedades residenciales puede, de alguna manera, ser más simple que tratar con propiedades comerciales, como parques de casas móviles o parques de oficinas, especialmente para principiantes.
No creo necesariamente que una clase de activos en particular sea mejor o peor que otra. Todos ellos tienen ventajas y desventajas. Sin embargo, creo que es prudente elegir un área de especialización y ser excelente en ese nicho, en lugar de dispersarse demasiado tratando de analizar una amplia variedad de clases de activos.
¿Cuánto de tiempo y dinero debe esperar al entrar en esto?
Si está dispuesto a invertir donde están los rendimientos, en lugar de en su propio patio trasero (porque la proximidad a donde vive no es un buen criterio de inversión), entonces no necesita mucho dinero para comenzar. Hay muchas áreas del país donde puede comprar una casa unifamiliar por $40,000-$60,000 en un vecindario respetable y seguro. Incluso si hizo un pago inicial del 25%, eso solo llegaría a $10,000 por una propiedad de $40,000.
Y, si vive en un área en la que estas propiedades se encuentran en su propio patio trasero, puede obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3.5 %, ocupar la propiedad como propietario durante un año y luego mudarse y convertirla en un alquiler. En este caso, solo necesitaría un pago inicial del 3.5% en una propiedad de $40,000, lo que significa que necesitaría $1,400 para el pago inicial.
Dicho esto, recomiendo encarecidamente no hacer nada de esto hasta que primero tenga un fondo de emergencia sólido.
¿Compra propiedades turnkey o propiedades que necesitan trabajo y por qué?
Esa también es una gran pregunta, y no entraré en los matices de los proveedores turnkey, pero la respuesta corta es que hay muchas señales de alerta en torno al trato con empresas turnkey, y no las recomendaría.
Por esa razón, nunca he comprado una propiedad turnkey, y no creo que lo haga nunca.
Absolutamente todas mis propiedades han necesitado una cantidad significativa de trabajo. Aquí es donde existe la oportunidad. Cuando puede comprar una propiedad por mucho menos que el valor justo de mercado después de la reparación, puede obtener importantes ganancias de capital además del flujo de efectivo de los ingresos por alquiler.
Dicho esto, no es necesario comprar una propiedad que necesite reparacion. Puede generar un gran flujo de efectivo como inversionista de alquiler comprando una propiedad que ya está en condiciones de alquiler. Simplemente prefiero comprar casas que necesiten reparaciones para poder crear una apreciación forzada además de los ingresos de alquiler en curso.
¿Cómo se gestionan los alquileres a distancia? ¿Qué sucede si se necesita una reparación o si un inquilino se muda?
Si tienes un gran equipo en su lugar, es fácil. Si se necesita una reparación, el administrador de la propiedad llama a un contratista, o si soy yo mismo quien administra la propiedad, entonces llamo a un contratista. Es bastante simple.
Piénselo de esta manera: hay millones de personas que tienen negocios que tienen oficinas o sucursales en otras partes del país. Es común administrar un negocio que tiene ubicaciones fuera de donde usted vive. Las propiedades de alquiler son solo otro negocio, que cumplen con las mismas reglas que cualquier otro tipo de negocio.
¿Qué desafíos has tenido al tratar con empresas de administración y cómo los ha manejado?
Usamos una compañía de administración de propiedades que era un poco descuidada en todo. No estaban mal, per se, pero usaron fotos terribles de la lista, claramente no pusieron mucho esfuerzo o atención en la calidad de la lista escrita, y se notaba que estaban tratando de hacer las cosas rápidamente en lugar de bien hecho. Entonces, los despedimos y contratamos a un gerente diferente, y ella es fantástica.
Mi consejo número uno es no escatimar centavos cuando se trata de contratar administradores de propiedades. Conozco a tantos inversores que están preocupados por si el gestor está cobrando un 8 % frente a un 9 %. Mi recomendación es priorizar la profesionalidad de calidad por encima de ese porcentaje adicional incremental. Felizmente pagaría el 10% a alguien que es excelente, en lugar de pagar el 8% y tener a alguien mediocre.
¿Alguna vez has tenido un mal inquilino? ¿Cómo lidias con ellos?
Tuvimos un mal inquilino que se mudó y dejó el lugar en ruinas. Había agujeros en la pared y orina de perro en las alfombras. Contratamos a un contratista, y él dirigió un equipo de otros contratistas que parcharon y pintaron las paredes y reemplazaron las alfombras en 24 horas. Esa es la belleza de tener un equipo realmente excelente. Su contratista se encarga de todo.
¿Qué tipo de trabajo se requiere para administrar un imperio inmobiliario como el de usted?
La gestión es bastante simple. Contrate a un excelente administrador de propiedades y a un contratista de primer nivel, y luego quítese del camino y no intente microgestionarlos.
En ese sentido, es muy similar a ejecutar un blog o podcast. Contratas a un excelente editor de podcasts, le envías los archivos de audio y luego lo dejas hacer lo suyo. O bien, contrata a un excelente asistente de redes sociales para que maneje su página de Pinterest y luego se quita del camino. Tengo a alguien administrando mi página de Pinterest y no la he mirado en meses. Recuerde, los alquileres son solo otro negocio.
Elegir propiedades requiere mucho trabajo. Pero una vez que haya implementado los sistemas correctos, el equipo se encargará de las operaciones diarias.
¿Qué sacrificios tuviste que hacer para alcanzar este nivel?
Mi esposo y yo vivimos con compañeros de cuarto hasta que yo tenía 31 años y él 35. Como resultado, mantuvimos nuestros gastos de vivienda en cero, lo que nos permitió ahorrar para poder invertir.
Manejé un auto de 15 años hasta hace unos años. Nuestra recreación preferida es el senderismo y el campamento, los cuales son gratuitos o económicos. Viajamos internacionalmente, pero usamos millas de viajero frecuente y pasamos mucho tiempo en países donde el tipo de cambio del dólar juega a nuestro favor. Y, en su mayoría, comemos comida vegetariana, que es más barata que comer carne.
¿Tiene alguna predicción para los mercados de alquiler?
Nunca, nunca, nunca, intentes cronometrar o predecir el mercado. Compre cuando sea una buena oferta. Fin de la historia.
No especules sobre el futuro. Simplemente compre cuando tenga sentido actualmente, dados los números en este momento.
¿Cuál es la mejor manera para que una persona comience?
Lea libros, tome cursos, mentores y escuche los episodios relacionados con bienes raíces en podcast y decida a qué estado, ciudad, vecindario y código postal le gustaría apuntar para su primera propiedad de alquiler.
Si estuvieras comenzando de nuevo en la zona cero, ¿qué harías de manera diferente desde el principio?
Hubiera subcontratado más desde el principio. Tenía la falsa impresión de que podríamos mejorar las ganancias haciendo el trabajo nosotros mismos, pero eso es solo contabilidad BS. No puede valorar su propio tiempo en cero, valorar el tiempo de otra persona en más de cero y hacer una comparación justa. Siempre debe ejecutar un análisis basado en la suposición de que está subcontratando todo. Y, si elige hacerlo, esto lo libera para concentrarse en el crecimiento de su negocio, de modo que pueda trabajar en sobre en lugar no en el.
Por último, ¿cuál es tu mejor consejo que tienes para alguien que quiere alcanzar el mismo éxito que tú?
No creo que haya un solo consejo mejor, porque no creo que estos años de conocimiento colectivo puedan reducirse a una fórmula mágica.
Pero, si tuviera que elegir algo, diría centrarse en ganar más en lugar de ahorrar. Solía estar obsesionado con la economía y la frugalidad, y en muchos sentidos todavía tengo esa tendencia. Pero no puedes encoger tu camino hacia la grandeza. Su potencial para ganar más supera su potencial para recortar cupones.
Manténgase enfocado en el espíritu empresarial, la inversión y la obtención de más ingresos, y juegue a largo plazo. No se trata del éxito de la noche a la mañana, se trata del éxito dentro de los próximos cinco a diez años.
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